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HELUKABEL® 和柔電纜JZ-HF 7G1,5,1800/85米
瀏覽次數(shù):1116發(fā)布日期:2021-01-19

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近日,環(huán)球網(wǎng)刊登了一篇香港的報(bào)道。該報(bào)道稱,眼下的澳大利亞多個州正“鋪設(shè)紅地毯”,以吸引外國投資者。

曾幾何時,中國人能在澳大利亞、歐洲、美國以及日本等海外國家買房,是一種身份的象征。但由于受到距離、政策、文化、時差等方面的限制,國內(nèi)很多人只能把買房交給中介去操作。

親歷丨我在海外買房:16萬買不起愛馬仕,我卻在日本買了房之后,本期聚焦三位海外房地產(chǎn)中介:他們當(dāng)中有人在澳大利亞定居了二十余年,經(jīng)歷了澳大利亞房地產(chǎn)市場從高潮到低谷的全部時刻,也有人專門聚焦東南亞國家的房產(chǎn),不光充當(dāng)中介的角色,自己也親自下海買房,總結(jié)了一套套理論和經(jīng)驗(yàn)……以下是他們的真實(shí)經(jīng)歷:

口述人:Richard

人物檔案:2010年開始在澳大利亞做房地產(chǎn)中介

2015年之后到澳大利亞買房的中國人基本都在虧著

來澳大利亞投資房地產(chǎn)的中國人,主要是分三個階段。2010年之前來澳大利亞投資的人,一般來說都跟澳大利亞有直接的關(guān)聯(lián),比如他們的孩子在澳大利亞讀書,他們有一些投資的心理,但同時也有剛性需求。

2010年到2015年,隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及,國內(nèi)的中產(chǎn)階級把眼光放到了球,澳大利亞也被他們關(guān)注到了。那個時候澳大利亞的房價相對說比較便宜,有一些人通過專業(yè)人士的幫助,來澳大利亞這投資。

2015年-2018年,國內(nèi)來澳大利亞買房的人形成了一股潮流。這期間澳大利亞的房地產(chǎn)市場非常活躍,悉尼的很多樓盤幾乎翻了一倍。

中國投資者看漲不看跌,所以很多投資者一涌而上。他們在買房子的時候,可能從來沒有來過澳大利亞,或者從來沒有了解過這方面的專業(yè)知識,*依靠中介在操作。

澳大利亞國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì),在這段時間過程當(dāng)中,中國的投資者數(shù)量排,超過了美國和英國,每年交易量一般都在15000套到2萬套之間。

但到了2018年,澳大利亞房產(chǎn)市場開始調(diào)整,房價有5%到10%的下跌。

提到澳大利亞買房的騙局,我覺得可以從兩個方向來理解。一個是確實(shí)有人在騙你,從位置到房型,前期所有的宣傳都是假的,這就是騙。這個現(xiàn)象不能說沒有,但是比較少,

另外一個騙局,更嚴(yán)格來說,應(yīng)該叫做偷換概念。比如現(xiàn)在在北京,中介推薦給你一個北京二環(huán)的房子,兩室兩廳,然后告訴你,這個房子可以以北京均價的三分之一買到,你會不會動心?

相信很多人都會動心,但這里面實(shí)際上就是偷換概念。因?yàn)樵诎拇罄麃?,尤其是悉尼和墨爾本,本地的主流人群居住的?xí)慣,和國內(nèi)非常不同。很少有人居住在市中心,或者是我們講的“二環(huán)”,大家一般來說都比較喜歡住在離市中心開車30分鐘到60分鐘之間的距離。

這種在市中心附近的房子,增值回報(bào)取決于未來誰來接手這套房子。很遺憾,本地的人很難會來接盤這種房子。如果你這個房子買在我們國內(nèi)理解的郊區(qū),還是一個聯(lián)排別墅,或者是獨(dú)棟別墅,但是這個房子未來有很大的漲幅,因?yàn)閯傂孕枨蟾唷?/p>

還有大學(xué)城附近的房子,澳大利亞大學(xué)所在的位置都在市中心附近,這個就又回到剛才講的了,大學(xué)城就是在市中心,可能只是留學(xué)生喜歡,但是本地人就不喜歡了。

這就是我所說的偷換概念,用“市中心”這個概念跟國內(nèi)投資者宣傳,在悉尼是這樣的,在墨爾本也是一樣的,在其他的布里斯班、 海岸這些中小城市更是如此。

澳大利亞買房也都是通過租金和增值實(shí)現(xiàn)回報(bào),如果能找到一個平衡的話,我們叫做15定律,即當(dāng)你賣掉這個房子之后,計(jì)算一下,平均每年你有5%的租金回報(bào),和10%的房產(chǎn)回報(bào),就是增值回報(bào),這是一個的結(jié)果。

但是現(xiàn)在很明顯,在悉尼、墨爾本,這個結(jié)果是很難實(shí)現(xiàn)的。尤其是悉尼,如果時光能倒流,到2012年這個比例是可以實(shí)現(xiàn)的。但是去年全年,悉尼的出租回報(bào)率就是在3%左右,就意味著可能房東要賠錢來養(yǎng)。

因?yàn)槟愕姆孔佑懈鞣N成本,比如說按揭成本,比如說出租管理過程當(dāng)中的一些維修成本, 3%的租金回報(bào)率都是沒有辦法來覆蓋的,房東可能就要貼錢。貼得多或者少取決于你當(dāng)時買的房子的性質(zhì)是什么,如果你買的是一個比較的公寓,可能你要貼的錢稍微多一點(diǎn)。

公寓的副成本非常高,比如物業(yè)管理費(fèi),以及游泳池、健身房這些比較端的公寓維護(hù)成本特別貴,這樣一算的話,說白了就是虧錢的,你只有可能期待的增值匯報(bào),但是市中心公寓的增值回報(bào)恰恰也是整個房產(chǎn)里面回報(bào)率差的。

在2015年到2018年這段時間,涌入到澳大利亞房產(chǎn)購買了大量全新公寓的中國投資者,他們現(xiàn)在都在非常難受地忍受著虧錢狀態(tài)很多人要不然就是忍痛割愛,虧錢也要賣掉,因?yàn)樗?短期之內(nèi)每個月都要往里面貼錢,是無底洞,不知道什么時候是個頭,再加上疫情的原因,他承*。

本地會有一些增值回報(bào)非??捎^的房子,有可能要超過10%,這類房子就特別值得投資和持有。但是問題來了,這種類型的房子也恰恰是本地投資者熱衷投資的房子。

一般來講,這種類型的房子輪不到海外投資者來買。比如說我是做房產(chǎn)的,我現(xiàn)在有這個項(xiàng)目,我可以把這個項(xiàng)目很輕松掛個廣告就在本地賣出去,我何必大老遠(yuǎn)飛到中國去宣傳,去賣給中國的投資人。